小财看房奶西板块再掀风浪,金隅创新是不是坑?

2023-03-21 15:09  |  来源:中国网  |  编辑:文辉  |  阅读量:19963  |  

望京樾、中建宸园陆续开盘后,奶西板块的热度不断上窜。在金隅摘得321地块后,“奶西三兄弟”终于凑齐了。

区域火热,对金隅肯定是利好。在案名未公布的情况下,321地块的户型已流出。你没猜错,金隅又要创新了。

从金隅昆泰云筑开始,金隅就走上了一条不同寻常的路。那么,户型创新的噱头能在奶西板块掀起多高的浪?望京的改善人群如何看待少居室的户型?金隅究竟是为自己趟出了一条路还是挖了一个坑?

整体规划,配套待落地

商超:附近没有大型商超,商业气氛严重不足,附近二手房东洲家园仅有便民超市;再远一点是望京商圈、新北苑商圈,相对成熟;

交通:非临铁盘,最近的地铁站是14号线善各庄站,约3.4公里,开车8分钟左右;也可通过公交939、869到达地铁善各庄站,大概15分钟;

医院:附近无医疗资源配套,开车去距离最近的北京安世杰中医门诊部13分钟、去中国中医科学院望京医院近30分钟;

教育:紧邻芳草地国际学校,距离陈经纶中学分校(奶子房校区)约1公里;

公园:距离奶东公园2.3公里,步行约30分钟;距离朝来森林公园约4公里,骑行20分钟;

图中红色圆点就是金隅321地块的位置

从地理位置看,金隅斩获的321地块位于望京樾南侧,地块方正,体量相对较小。

虽然望京樾、中建宸园已经完成了炒区域的使命,但奶西板块的配套并未有实质变化,仍是

要啥没啥,医疗、商业等均需借助附近的望京商圈、新北苑商圈。

公共交通方面,对刚需客群极不友好。最近的地铁站是14号线善各庄站,约3.4公里,骑行或公交均可到达。

商业方面,除了东洲家园附近的烂尾商业,零星的底商几乎没有,更别说商圈了。

321地块西侧是二手房东洲家园

有网友表示,奶西出圈,应该归功于来广营北路。

来广营北路位于321地块西侧

相比南皋被五环路、京密高架、机场高速切割造成的交通不便,来广营北路一条路直通望京商圈的畅快已经变成了相对优势。

与南皋不同的是,奶西板块的详细规划已出炉,包括住宅用地、教育用地、景观绿地、商业金融用地等。

芳草地国际学校东临321地块

目前,和项目同期建设的道路包括317地块的横向街坊一路、中建宸园318地块的纵向街坊二路;319地块的托幼用地规划为9班幼儿园,29-315-2地块为中小学合校用地;望京樾320地块的东南角有公交站;临近来广营北路东侧有1.39公顷的生态景观绿地;29-317-3地块为机构养老设施用地,29-317-4属于综合性商业金融服务业用地等(见奶西板块的整体规划图)。

奶西板块的整体规划

整体规划看着相对靠谱,也让买房人踏实不少,但是得等配套陆续落地。粗略估计,奶西板块距离成熟还有很长的路要走呢。

少居室户型,你愿意买单么?

321地块的规划条件显示,容积率2.22,建筑高度60米。这与望京樾类似,不同的是在出让过程中,增加了现房销售面积3.5万平,在整个地上建筑规模中的占比达49.37%。

321地块的规划要求

接近一半的现房销售面积,意味着金隅321地块的回款周期会拉长,对项目现金流的考验加大。

从“奶西三兄弟”来看,金隅的竞品主要是望京樾。除规划条件一致外,销售指导价均是8.5万/平,低于中建宸园的8.9万/平。

金隅321地块北侧就是望京樾

值得注意的是,望京樾的成交楼面价约4.4万/平,而金隅321地块则达4.6万/平。在相同的销售指导价之下,金隅的降价空间更窄。

自2022年9月21日开盘以来,截至2023年3月21日,望京樾的网签率为54.33%,成交均价8.10万/平,成交总价40.56亿元。

望京樾沙盘图

从望京樾的成交总价看,似乎与首开喜报中“卖了51亿”的数字有点出入。网签虽然有滞后,但大概率不会滞后这么多。

中建宸园比望京樾取证晚一个月,网签率38.97%,成交均价8.81万/平。

奶西板块究竟是真火,还是虚火?后期要看这两个项目的网签情况,这同样给金隅321地块以悬念。

从流出的户型图看,金隅321地块以改善客群为主,户型主要有105平两居、135平三居、146平四居、162平三居及四居。

“奶西三兄弟”项目概况

105平两居、135平三居、162平三居,究竟是啥概念呢?就是花同样的钱,少一个卧室,你愿不愿意?

其实,在金隅昆泰云筑项目上,金隅就玩了一把,把123平做成两居,这款户型只有1栋楼有售。而在传统的户型设计中,123平通常会做成三居,甚至四居。

不难发现,金隅拿出一栋楼在试水少居室、大空间户型的市场反应。不过,据金隅昆泰云筑的销售介绍,这款户型的量不大,现在好的楼层依然有售。

金隅昆泰云筑2022年10月24日取证,恐怕市场对金隅的户型创新已经有所反应。奶西与垡头同属朝阳,只是不知道望京的改善人群对这类少居室的户型反应如何。

一些业内人士也为金隅担忧,少居室户型的出现或许让买房人觉得传统户型更香。尤其在目前的市场环境下,户型创新究竟是不是一条出路需要时间给出答案。

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